La gentrification à Parc-Extension : conséquences et pistes de solution

La dernière année a été caractérisée par une montée des tensions autour de l'ouverture du Campus MIL de l'Université de Montréal, avec ses effets prévisibles sur l'augmentation des loyers et le déplacement des ménages à faible revenu de Parc-Extension, un quartier situé dans les environs immédiats du nouveau campus (Shingler 2018 ; Dyck & Larrivée 2018). Ces tensions sont alimentées par l'absence d'un plan coordonné pour atténuer le déplacement forcé de plusieurs résidents et résidentes de Parc-Extension. Bien que certaines mesures aient été récemment adoptées, telles que l'acquisition d'un bâtiment sur l'Avenue de l'Épée pour du logement social en août 2019 (Comité d'action de Parc-Extension 2019) et l'adoption d'un moratoire sur la conversion des immeubles en copropriété divise lors d'une séance du conseil d'arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension le 1er octobre 2019 [1], des stratégies plus ambitieuses doivent être développées pour véritablement s'attaquer aux différents problèmes associés à la gentrification d'un quartier. Nous débutons cette analyse par un survol des effets négatifs associés aux déplacements résidentiels forcés, ces derniers étant couramment identifiés comme la conséquence la plus néfaste du processus de gentrification pour les ménages à faible revenu (Smith 2003 : 499 ; Walks 2001 : 439-440). Nous étudions ensuite le cas de Parc-Extension, pour finalement proposer des pistes de solution afin de minimiser les effets négatifs de la gentrification dans le quartier.

La gentrification, les déplacements forcés et leurs conséquences

La gentrification, un processus encouragé par la priorisation de stratégies de développement immobilier privé, se voit souvent justifiée tant par les promoteurs que les autorités publiques par des impératifs financiers et les revenus fiscaux supplémentaires qui en découlent pour les administrations municipales (Logan & Molotch 2007 : 145-146). La Ville de Montréal, dont les revenus proviennent majoritairement des taxes foncières, conçoit par exemple la « revitalisation urbaine » comme un gain financier important, qui ne profite pas seulement au secteur privé, mais qui contribue aussi à la bonification des services offerts à la population montréalaise et à l'amélioration de la qualité de vie pour tous et toutes. Cette perspective escamote toutefois un éventail de coûts sociaux réels, et notamment l'instabilité résidentielle qui, pour plusieurs résidents et résidentes des quartiers concernés, est associée à la gentrification. La littérature indique que la prévention de l'instabilité résidentielle et de l'itinérance, par l'entremise de programmes de logement destinés aux personnes et familles à risque, est moins coûteuse que l'offre de services (hébergement d'urgence, assistance juridique, traitement médical des problèmes de toxicomanie et des troubles de santé physique et mentale, etc.) aux personnes en situation d'itinérance (Latimer et al. 2017 : E584).

De plus, la gentrification a été reconnue comme profondément déstabilisante pour les résidents et résidentes de longue date des quartiers marqués par un sous-financement public persistant et un manque de ressources économiques et sociales. La gentrification implique, entre autres, le déplacement des personnes qui ne peuvent pas faire face à l'augmentation excessive des loyers, le remplacement ou la disparition des institutions et des commerces traditionnels du quartier, ainsi que le délitement des liens communautaires pour les personnes déplacées (Reiser & Jolivet 2018 ; Sprague et Rantisi 2018 : 14-15 ; Lees, Slater et Wyly 2013 : 4-5).

La perte de logement, en raison d'une éviction ou d'un déplacement forcé par des raisons économiques, compromet l'employabilité, la persévérance scolaire et la cohésion communautaire (Desmond et Gershenson 2016 : 60 ; Desmond 2012 : 89), des conséquences particulièrement néfastes pour une population qui fait déjà face à des obstacles systémiques tels que la précarité financière, la discrimination ethnoraciale et des difficultés à naviguer dans les institutions publiques liées à la santé, l'éducation et les services sociaux. La combinaison de ces facteurs de risque (pauvreté, chômage, défis liés au processus d'immigration) et des effets négatifs liés au déplacement forcé sont susceptibles d'affecter la santé mentale des personnes concernées, par une érosion rapide de leurs facteurs de protection déjà limités (Keene et Geronimus 2011 : 430). De plus, les déplacements forcés affectent davantage les femmes, les mères et les membres des communautés racisées (Lippman 2013). Dans un quartier comme Parc-Extension où 72 % des résidents et résidentes ont des enfants, nous pouvons également nous attendre à ce que les déplacements forcés aient des conséquences profondes pour les familles concernées, puisque le stress parental augmente de manière importante et durable à la suite d'un déplacement forcé (Desmond & Kimbro 2015 : 317).

Des études ont démontré que, par rapport aux résidents et résidentes qui n'ont pas été ciblé·es par une éviction ou un déplacement forcé, les personnes déplacées par des contraintes extérieures se rendent plus souvent à l'urgence, sont hospitalisées plus régulièrement et signalent davantage de problèmes de santé mentale jusqu'à cinq ans après le déplacement, des effets qui sont liés à une détérioration de la santé mentale et à des niveaux élevés de stress (Lim et al. 2017). Les déplacements résidentiels liés à une éviction ou à des contraintes économiques laissent également moins de temps aux ménages pour planifier leur départ et choisir un nouveau quartier qui correspond à leurs besoins, ce qui contribue à la détérioration de leurs conditions de vie et à leur isolation sociale (DeLuca, Wood & Rosenblatt 2019 : 579).

Le cas de Parc-Extension

Parc-Extension est l'un des quartiers les plus pauvres du Canada, avec 79,2 % de sa population d'environ 33 000 personnes vivant dans des logements locatifs (la moyenne montréalaise étant de 60,7 %), dont 44 % consacrent plus du tiers de leur revenu au loyer chaque mois (Fustic et al. 2019). La population majoritairement locataire de Parc-Extension est plus à risque de porter le fardeau de la gentrification que celle des autres quartiers avoisinant le Campus MIL, comme Mont-Royal et Outremont, dont les logements sont principalement composés d'habitations privées occupées par des résidents et résidentes (Statistique Canada 2016).

Il vaut également la peine de souligner que 43,5 % de la population de Parc-Extension a un revenu inférieur au seuil de pauvreté (la moyenne montréalaise étant de 24,6 %), que 33,5 % des personnes âgées de quinze ans et plus sont sans diplôme (la moyenne montréalaise étant de 16,9 %) et que le taux de chômage y avoisine 15%, la moyenne montréalaise étant de 7,3 % en 2016 (voir le tableau de Statistique Canada ci-dessous). À ces facteurs s'ajoute le fait que 60,5 % des résidents et résidentes de Parc-Extension sont de nouveaux arrivants et nouvelles arrivantes (comparativement à une moyenne de 33,2 % pour l'ensemble de la ville), ce qui augmente les entraves à l'accessibilité aux services sociaux offerts aux autres Montréalais et Montréalaises et la vulnérabilité face à une vaste gamme de discriminations et d'obstacles systémiques. Parmi ces obstacles, nous pouvons penser au déséquilibre de pouvoir face aux propriétaires, à la crainte d'une éviction et aux nombreuses difficultés liées à un réseau social limité, une connaissance souvent minimale des lois et procédures locales relatives au droit au logement, une maîtrise parfois limitée du français et de l'anglais, une situation d'emploi instable ou un statut d'immigration précaire (Beck, Guay & Paulson 2019 : 35 ; Huq & Harwood 2019 : 713).

Tout en gardant à l'esprit ces nombreux défis sociaux et économiques, nous devons souligner que Parc-Extension contribue à l'accueil de plusieurs nouveaux arrivants et nouvelles arrivantes au Canada grâce au travail des organismes communautaires locaux, des communautés confessionnelles, des réseaux informels de résidents et résidentes et des espaces publics qui offrent des repères culturels reconnus. La vulnérabilité actuelle de Parc-Extension face aux effets négatifs souvent associés aux processus de gentrification, tels que la transformation des lieux de rencontre privés et publics, la hausse démesurée des loyers, les évictions et les déplacements forcés, vient compromettre la fonction d'intégration sociale jouée par ce quartier depuis des décennies (Poirier 2006 : 53).

Le Comité d'action de Parc-Extension (CAPE), un groupe communautaire qui lutte pour l'accessibilité du logement dans le quartier, compile depuis plusieurs mois des données qui indiquent une augmentation des évictions et des déplacements liés à l'augmentation des loyers au cours de la dernière année. 89 personnes ont effectivement communiqué avec le CAPE entre juin 2018 et août 2019 à la suite d'une menace d'éviction ou une hausse drastique des loyers imposée par leur propriétaire. Nous pouvons raisonnablement conclure que cette tendance va s'accélérer au cours des prochains mois, tandis qu'un nombre croissant d'individus et d'entreprises vont s'installer dans le quartier pour profiter de la proximité avec le nouveau campus de l'Université de Montréal et de la richesse croissante de la région et des quartiers environnants.

Brique par brique, une initiative de logement social et de développement communautaire menée par des résidents et résidentes de Parc-Extension, a pour sa part observé que le coût des immeubles à revenus avec plus de six unités a doublé en l'espace d'un an. Tandis que des prévisions budgétaires effectuées en 2017 permettaient à l'organisme d'envisager l'achat d'un immeuble de douze à quinze unités, Brique par brique s'est vu obligé de réviser ses objectifs à la baisse en visant plutôt l'acquisition d'un premier immeuble de moindre envergure. La pression immobilière se fait aussi ressentir pour d'autres organismes à but non lucratif qui désirent devenir propriétaires dans le quartier et qui font face à de nouveaux promoteurs privés dont la grande capacité financière, et donc de négociation à la hausse, constitue une compétition déloyale. Brique par brique a constaté que la plupart des immeubles vendus à ces promoteurs ont été vidés pour être rénovés, et que les unités remises en location ont des loyers de deux à trois fois plus élevés qu'auparavant. Enfin, en menant ses activités d'organisation communautaire, Brique par brique a noté que de nombreuses personnes faisant face à la discrimination systémique dans le marché locatif ont été évincées illégalement, et ont dû être relocalisées d'urgence, parfois dans un autre quartier. Brique par brique vient en soutien à certaines de ces personnes en facilitant le transfert de baux qui sont encore à prix raisonnable entre des personnes désirant quitter le quartier et d'autres qui souhaitent y rester. L'organisme documente également les préoccupations des résidents et résidentes de Parc-Extension liées au logement à travers des groupes de discussion, dans le cadre d'un projet de recherche dont les résultats préliminaires indiquent une inquiétude croissante par rapport aux conditions de logement dans le quartier.

Nous invitons, par conséquent, les institutions publiques à reconnaître pleinement les conséquences sociales et économiques de l'instabilité résidentielle qui risque d'affecter un nombre croissant de ménages à Parc-Extension. Aucune institution n'est en mesure, à elle seule, de résoudre tous les problèmes liés à la gentrification. C'est pourquoi nous formulons ici une série de recommandations visant à minimiser l'impact des nouveaux projets publics sur l'offre résidentielle à Parc-Extension, en particulier pour ses résidents et résidentes à faible revenu. Nous soulignons les rôles spécifiques que les parties prenantes peuvent jouer pour limiter les effets négatifs de la gentrification dans le quartier.

Université de Montréal

Nous invitons l'Université de Montréal à prendre des mesures pour assurer son intégration harmonieuse dans le contexte socioéconomique et culturel de Parc-Extension et ralentir une réorganisation résidentielle du quartier qui soit défavorable aux ménages à plus faible revenu. Plus précisément, nous recommandons que l'Université :

1. Veille à ce que le site du Campus MIL, suivant les recommandations partagées par l'Unité de Travail pour l'Implantation de Logement Étudiant (2013 : 11), intègre une stratégie de logement étudiant, afin de répondre aux besoins résidentiels d'autant de personnes que possible parmi les quelque 10 000 étudiants, étudiantes et employé·es qui travailleront sur place et qui représentent le plus grand bassin anticipé de nouveaux résidents et nouvelles résidentes autour du campus. Les projets résidentiels sur le site du Campus MIL comprennent pour le moment environ 1 300 logements privés, dont 15 % doivent être des logements sociaux et communautaires et 15 % doivent être abordables. Pourtant, même si cette stratégie est pleinement appliquée, elle ne parviendra pas à pallier la demande créée par l'arrivée de plusieurs nouveaux résidents et nouvelles résidentes à proximité du campus.

2. Adopte une position publique sur la nécessité d'investir dans le logement social. Comme preuve de la reconnaissance par l'université de l'impact de ses décisions et projets, nous recommandons que son administration souligne le besoin d'investissements municipaux, provinciaux et fédéraux dans le logement social et subventionné dans Parc-Extension.

3. Applique une stratégie d'accessibilité campus-communauté en accordant des bourses d'études aux résidents et résidentes de Parc-Extension, en attribuant des contrats pour la prestation de services sur le campus (cafés, centre de photocopie, etc.) à des entreprises locales et communautaires, en créant un programme de formation et d'emploi adapté à Parc-Extension et en offrant des cours de langue et une formation aux résidents et résidentes de Parc-Extension pouvant mener à un emploi sur le campus.

4. Contribue aux efforts menés par différents groupes dans Parc-Extension afin de promouvoir la cohésion sociale et d'atténuer les tensions associées au processus de gentrification du quartier. Parmi les instances locales qui travaillent sur ces questions, nous pouvons mentionner le CAPE, la Table de Quartier [2] récemment introduite dans Parc-Extension par Centraide, avec un mandat de cohésion sociale et de lutte contre la pauvreté, et le Réseau de recherche-action communautaire de Parc-Extension [3].

De plus, en ce qui concerne tous les établissements d'enseignement postsecondaire de Montréal, nous recommandons les mesures suivantes afin de réduire l'impact des campus sur les quartiers marqués par un manque de financement public et de ressources économiques :

1. Réserver des possibilités d'emploi à temps plein et syndiqué pour les résidents et résidentes des quartiers avoisinant les campus universitaires.

2. S'engager à élaborer et à mettre en œuvre des stratégies coordonnées en matière de logement pour les étudiants et étudiantes, y compris la sensibilisation des étudiants et étudiantes à leur impact non intentionnel sur l'évolution des loyers dans quartiers où ils et elles s'installent.

3. Investir, par le biais de leurs stratégies d'investissement immobilier, dans des fiducies foncières communautaires et d'autres investissements axés sur le maintien et l'expansion de l'offre résidentielle sociale et abordable. À cet égard, nous pouvons mentionner les obligations communautaires développées par Brique par brique dans le cadre de son travail à Parc-Extension [4], qui fait d'ailleurs l'objet d'un projet de recherche mobilisateur afin de faciliter l'application de son modèle dans d'autres contextes.

Administration municipale

À la suite d'un processus de consultation concernant le Plan de Développement Urbain, Économique et Social (PDUES), auquel est intégrée la mise en place du Campus MIL, la construction de 225 logements sociaux et communautaires a été recommandée pour limiter la pression à la hausse sur les loyers dans les environs (Office de Consultation Publique de Montréal 2013 : 21). Le CAPE signale toutefois que seulement 54 de ces 225 logements ont été aménagés au cours des cinq dernières années et qu'aucun autre projet connexe n'est prévu (Corriveau 2019), ce qui indique que des efforts supplémentaires seront nécessaires pour parvenir à l'atteinte des objectifs consignés dans le PDUES.

Les réserves foncières sont un autre outil important qui pourrait être mobilisé davantage à l'échelle municipale, afin de prévenir une forte hausse du prix des terrains en attendant que le financement pour du logement social soit assuré, ou pour protéger les locataires qui demeurent dans des secteurs où les pressions spéculatives sont particulièrement fortes (Gaudreau & Johnson 2019 : 10). Nous recommandons que la Ville et les administrations de l'arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension collaborent à l'acquisition stratégique de propriétés non entretenues et délabrées, où les locataires ont signalé la présence non traitée de risques pour la santé et de parasites (souris et rats, coquerelles, punaises de lit, etc.). À cet égard, nous pouvons noter que Parc-Extension figure parmi les quartiers montréalais avec le plus de ménages aux prises avec des problèmes de salubrité dans leur logement, tels qu'une plomberie défectueuse, des moisissures apparentes, des infiltrations d'eau, la présence de coquerelles, de souris et de punaises de lits, et ainsi de suite (Direction régionale de santé publique 2015 : 28-29). Ces bâtiments sont souvent les premières cibles de rénovation ou de démolition, et sans une volonté claire de les intégrer dans une stratégie concertée de développement du logement social, les promoteurs immobiliers les remplaceront probablement par des condominiums ou des appartements de luxe qui ne correspondent pas aux besoins et aux moyens financiers de plusieurs résidents et résidentes de longue date de Parc-Extension. Nous invitons donc les pouvoirs publics à réserver des terrains et des bâtiments pour permettre la construction de nouveaux logements subventionnés, ainsi que des coopératives communautaires, des associations de logement sans but lucratif et des logements à loyer modique.

Gouvernement provincial

Les investissements dans le logement social et les subventions au logement sont deux moyens efficaces pour prévenir le déplacement forcé des résidents et résidentes lié à une hausse des loyers. Pour un nombre croissant de ménages, l'obtention d'un logement social est l'un des seuls moyens de survivre dans un contexte marqué par la stagnation des salaires, la montée de l'endettement privée et le recul des services sociaux (Walks 2013 : 160-161). Nous recommandons donc que le gouvernement provincial agisse rapidement pour acquérir des terrains ou des immeubles en vue de construire des logements sociaux dans le quartier et ses environs, dans la foulée de la bonification du programme AccèsLogis annoncée en juillet dernier (Société d'habitation du Québec 2019).

Nous invitons également le gouvernement provincial à utiliser davantage les programmes qui financent la décontamination des sites de logements sociaux. Avec la désindustrialisation de Parc-Extension, ses anciennes usines et ses anciens entrepôts devront continuer à être décontaminés afin de les préparer à devenir des sites habitables et prêts à accueillir des logements sociaux. Des initiatives de logement coopératif et social ont effectivement été interrompues ces derniers mois dans le quartier, en raison des coûts prohibitifs de décontamination (Corriveau 2019).

Finalement, nous recommandons que le gouvernement provincial renforce le droit au maintien dans les lieux et les protections juridiques contre les évictions, notamment en s'assurant que la Régie du logement priorise l'atteinte d'une entente entre les locataires et les propriétaires dans les cas de non-paiement de loyer, plutôt que de juger de manière systématique et expéditive en faveur des propriétaires, sans prendre en compte les raisons qui expliquent les retards de loyer des locataires (Saillant 2006 : 43-44). Renforcer le droit au maintien dans les lieux suppose aussi le contrôle obligatoire de tous les loyers, par l'entremise d'un registre des loyers, et la protection du parc locatif face à la conversion en copropriétés divises et indivises, en logements touristiques ou encore en cottages. Une protection accrue face aux reprises de logement et aux évictions pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation doit également être mise de l'avant.

Gouvernement fédéral

À la suite du budget fédéral de 2017 annonçant une nouvelle stratégie nationale du logement, et d'une série de consultations effectuées en 2016 qui ont mis en lumière l'importance d'une plus grande offre de logements abordables à travers le pays (Gouvernement du Canada 2016 : 5), nous appuyons l'appel adressé aux gouvernements fédéral et provincial par le Front d'action populaire en réaménagement urbain dans son dernier mémoire prébudgétaire (Front d'action populaire en réaménagement urbain 2019 : 3). Il faut effectivement s'assurer que le gouvernement du Québec obtienne sa part des fonds fédéraux affectés au logement afin qu'il puisse appliquer, par l'entremise de la Société d'Habitation du Québec et du programme AccèsLogis, une stratégie de développement du logement social dans Parc-Extension avant qu'une hausse du prix des terrains ou de l'immobilier rende cette stratégie impossible.

Conclusion

Notre analyse avait trois objectifs principaux, soit de mettre en lumière les effets négatifs de la gentrification et de l'instabilité résidentielle qui en découle pour de nombreux ménages à faible revenu, de montrer que Parc-Extension est particulièrement vulnérable face aux risques présentés par la gentrification et de proposer des pistes de solution afin de minimiser les effets négatifs de la gentrification dans le quartier. Nous soutenons que l'application de ces différentes stratégies pourrait grandement contribuer à limiter le nombre de déplacements forcés et d'évictions à Parc-Extension.

Nous tenons à souligner, en conclusion, que de s'opposer à la gentrification ne suppose pas d'être favorable au maintien en pauvreté des personnes qui habitent dans des quartiers avec moins de ressources et une plus grande proportion de ménages à faible revenu. Bien au contraire, nous sommes favorables à un développement urbain inclusif et réellement bénéfique pour l'ensemble des résidents et résidentes, ce qui suppose un ensemble coordonné de stratégies telles que l'accès au logement social, le développement économique communautaire et l'amélioration des conditions salariales et d'emploi. Si aucune mesure n'est prise pour freiner les effets gentrificateurs du Campus MIL, la population à plus faible revenu de Parc-Extension continuera d'être forcée de se reloger dans des quartiers moins bien desservis en transport en commun, et où elle ne retrouvera pas les services auxquels elle avait accès auparavant. Nous devons donc nous opposer, d'une part, au maintien en pauvreté des résidents et résidentes et, d'autre part, à une « déconcentration de la pauvreté » sans aucune planification, menant trop souvent à une simple dispersion des ménages à faible revenu qui aggrave leurs difficultés économiques et sociales (Walks & Maaranen 2008 : 321). Le développement urbain n'a pas besoin de mener au déplacement forcé des résidents et résidentes les plus démunis dans un quartier donné, et nous devons miser sur un ensemble coordonné de solutions pour qu'aucune personne habitant à Montréal ne soit traitée comme un citoyen ou une citoyenne de seconde zone.

*Texte d'abord publié sur le site de Homeless Hub. Traduit par Sofia Vedechkina.